Newsletter 2019 / 04: HAUSBESITZER

Mit Urteil vom April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer aktuellen Fassung für verfassungswidrig erklärt. Das Gericht kritisierte, dass als Bemessungsgrundlage für die Steuer noch immer die Einheitswerte herangezogen werden, die auf den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 beruhen (für die alten Bundesländer; in den neuen Bundesländern wird sogar noch auf Werte vom 01.01.1935 zurückgegriffen).

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass die Finanzämter zur Schätzung der üblichen Mieten im Ertragswertverfahren der Einheitsbewertung noch auf Mietspiegel zurückgreifen dürfen, die zum 01.01.1964 aufgestellt wurden – jedenfalls im Rahmen der begrenzten Fortgeltung des bisherigen Rechts.

Hintergrund: Bebaute Grundstücke werden im Regelfall im sogenannten Ertragswertverfahren bewertet. Die Höhe des Ein­heitswerts basiert auf dem Grundstückswert, der sich durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete (ab­züglich bestimmter Ermäßigungen und zuzüglich bestimmter Hin­zurechnungen) ergibt. Die Jahresrohmiete richtet sich hier nach den Wertverhältnissen zum 01.01.1964. War das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch nicht vermietet, ist eine übliche Miete aus den in 1964 geltenden Wertansätzen abzuleiten. Der BFH hat bestätigt, dass die Finanzämter hierbei Mietspiegel heranziehen dürfen, die zum 01.01.1964 aufgestellt wurden. Voraussetzung für den Rückgriff auf diese alten Wertansätze ist, dass

  • keine vergleichbaren vermieteten Objekte vorhanden waren und
  • der Mietspiegel in seinen Aufgliederungen den gesetzlichen Anforderungen entspricht (z.B. eine Aufgliederung nach Art, Lage und Ausstattung der Immobilie enthält).
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