Newsletter 2018 / 11: HAUSBESITZER

Kauft ein Makler eine projektierte Eigentumswohnung, deren Errichtung und Vermarktung er selbst maßgeblich beeinflusst hat, so darf die Grunderwerbsteuer nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nur auf den reinen Bodenwert und nicht auf die Bauerrichtungskosten berechnet werden.

Geklagt hat ein Immobilienmakler, der mit einer Kirchengemeinde die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf deren Grundstücken (Erbbaurecht) geplant hatte. Der Makler hatte Exposés mit dem Emblem seiner Immobilienfirma und einer Baugesellschaft verteilt und darin die projektierten Eigentumswohnungen angeboten. Vertraglich hatte er sich verpflichtet, nichtverkaufte Wohnungen selbst zu erwerben, was er letztlich auch für eine (noch nicht errichtete) Wohnung tat. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer später sowohl auf den kapitali­sierten Erbbauzins des Grundstücks als auch auf die Bauerrichtungskosten der Wohnung, wogegen der Makler klagte.

Der BFH urteilte, dass nur der kapitalisierte Erbbauzins als Bemessungsgrundlage herangezogen werden darf, so dass die Grunderwerbsteuer um 5.775 € herabzusetzen war. Zwar darf die Steuer nach den Regelungen zum einheitlichen Erwerbsgegenstand auch auf die Bauerrichtungskosten berechnet werden, wenn ein Immobilienerwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei in seiner Entscheidung ist, ob und wie er das Grundstück bebauen möchte.

Allerdings sind diese Rechtsprechungsgrundsätze nicht anzuwenden, wenn eine Person der Veräußererseite (hier: der Immobilienmakler) das Grundstück selbst erwirbt und zuvor bestimmenden Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung hatte. Diese Person ist aus grunderwerbsteuerlicher Sicht wie ein Bauherr zu behandeln.

Wer mit der Vermietung von Ferienimmobilien rote Zahlen schreibt, möchte die Verluste in der Regel auch steuerlich anerkannt wissen, damit das Finanzamt eine Verlustverrechnung mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften vornimmt und sich so eine Steuerersparnis einstellt.

Sofern das Mietobjekt ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, gibt das Finanzamt in der Regel grünes Licht für den Verlustabzug, weil es ohne weitere Prüfung von einer bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht (zentrale Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Einkünften). Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter sein Objekt in Eigenregie oder über einen Vermittler anbietet.

Wird das Mietobjekt vom Vermieter hingegen zeitweise selbst genutzt und zeitweise vermietet, muss er dem Finanzamt seine Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose nachweisen. Nur wenn dies gelingt, kann er die Verluste steuerlich abziehen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun erneut bekräftigt, dass die Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren aufgestellt werden muss. Für diese Zeitspanne müssen Vermieter also darlegen, dass die voraussichtlichen Einnahmen die geplanten Ausgaben für die Ferienimmobilie übersteigen werden. Der BFH weist in seinem Beschluss weiter darauf hin, dass Vermieter auch die Vermietungseinkünfte vergangener Jahre in die Berechnung einbeziehen müssen, sofern das Anschaffungsjahr der Ferienimmobilie bereits einige Zeit zurückliegt.