Newsletter 2018 / 10: HAUSBESITZER

Während Vermieter die Anschaffungs- und Herstellungskosten ihres Mietobjekts nur über eine Abschreibung von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd geltend machen können, dürfen sie Erhaltungsaufwendungen, die beispielsweise zur Instandsetzung und Modernisierung des Mietobjekts anfallen, im Zahlungsjahr komplett als Werbungskosten abziehen.

Das Einkommensteuergesetz hält aber einen teuren Fallstrick bereit: Sofern die Kosten für die Instandsetzung und Modernisierung (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung des Mietobjekts die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten, werden sie vom Finanzamt nachträglich als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert, so dass sie nur noch über die Abschreibung berücksichtigt werden können.

Ein Vermieterehepaar aus Niedersachsen wollte sich kürzlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH) aus dieser „15-%-Falle“ lösen. Es hatte im Jahr 2012 eine vermietete Eigentumswohnung für 60.000 € erworben; die Anschaffungskosten für das Gebäude lagen bei 40.316 €. Erst als die langjährige Mieterin ein Jahr später verstarb, offenbarte sich den Eheleuten der verwohnte Zustand der Wohnung. Für die Renovierung von Bad, Elektroinstallationen und Fenstern verausgabten die Eheleute in 2014 insgesamt 12.000 €, die das Finanzamt aufgrund der überschrittenen 15-%-Grenze nur über die Abschreibung berücksichtigte.

Vor dem BFH wollten die Eheleute den Sofortabzug der Kosten als Erhaltungsaufwand erreichen. Ihnen seien aufgrund des plötzlichen Todes der Mieterin unvorhergesehene Kosten entstanden, die zum Zweck der Neuvermietung zwingend hätten getragen werden müssen. Der BFH war anderer Meinung und wies die Klage der Eheleute ab. Nach Gerichtsmeinung hatte das Finanzamt den Aufwand zu Recht als Herstellungskosten behandelt, weil auch Kosten für die Beseitigung von verdeckten (altersüblichen) Mängeln in die 15-%-Grenze einfließen. Auszuklammern seien hier lediglich Kosten, die der Vermieter für die Beseitigung von Schäden trage, die erst nach dem Kauf des Mietobjekts durch das schuldhafte Handeln Dritter verursacht würden. Die Schäden im Urteilsfall fielen nicht hierunter, weil sie auf den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen und beim Wohnungskauf bereits vorhanden waren.


Hinweis: Unerheblich war hier auch, dass die Mängel den Vermietern bei der Anschaffung noch nicht bewusst waren.

Wenn Wohnungen an nahe Angehörige vermietet werden, wird häufig eine verbilligte Miete vereinbart, da bei den Mietparteien das enge Familienverhältnis im Vordergrund steht und nicht die maximal erzielbare Mietrendite. Damit für den Vermieter der volle Werbungskostenabzug für die Wohnung erhalten bleibt, muss die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen.

Wird billiger vermietet, nimmt das Finanzamt eine teilentgeltliche Vermietung an mit der steuerlich ungünstigen Folge, dass die Mieteinnahmen zwar in voller Höhe versteuert werden müssen, die Werbungskosten (z.B. Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen) jedoch nur mit einem prozentualen Anteil anerkannt werden, der sich nach dem Verhältnis zwischen tatsächlicher und ortsüblicher Miete richtet.

Wann bei einer möblierten Vermietung ein Möblierungszuschlag in die ortsübliche Marktmiete eingerechnet werden darf, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Fall untersucht, in dem Eltern ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung mit Einbauküche, Waschmaschine und Trockner vermietet hatten.

Das Finanzamt war von einer teilentgeltlichen Vermietung ausgegangen, weil es die ortsübliche Marktmiete um einen Möblierungszuschlag in Höhe der monatlichen Abschreibungsbeträge der Ausstattungsgegenstände angehoben hatte.

Der BFH urteilte jedoch, dass ein Möblierungszuschlag bei der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete nicht aus der Abschreibung der überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden dürfe. Auch ein prozentualer Mietrenditeaufschlag aufgrund der Möblierung sei nicht zulässig.

Die ortsübliche Marktmiete darf vom Finanzamt nur dann um einen Möblierungszuschlag erhöht werden, wenn dieser sich entweder direkt aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt oder aus den am Markt realisierbaren Zuschlägen (z.B. auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens) ermittelt werden kann.

Wenn Sie als privater Vermieter größere Erhaltungsaufwendungen für eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Wohngebäude tragen, können Sie den Aufwand in Ihrer Einkommensteuererklärung gleichmäßig über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich entschieden, dass ein über mehrere Jahre verteilter und noch nicht verbrauchter Erhaltungsaufwand nicht vom verstorbenen Nießbraucher auf den Eigentümer übergehen kann.

Im vorliegenden Fall hatte eine Frau ihrem Sohn mehrere Mietobjekte übertragen, sich jedoch einen lebenslangen Nießbrauch an ihnen vorbehalten; die Vermietungseinkünfte wurden weiterhin bei ihr erfasst. In den Jahren vor ihrem Tod hatte die Frau hohe Erhaltungsaufwendungen verausgabt, die sie über mehrere Jahre verteilt absetzen wollte. Sie verstarb jedoch, bevor der Verteilungszeitraum abgelaufen war, so dass der Sohn die noch nicht abgesetzten Beträge in seiner Einkommensteuererklärung abziehen wollte.

Der BFH lehnte einen Übergang der Erhaltungsaufwendungen auf ihn jedoch ab, so dass die noch nicht abgesetzten Beträge steuerlich verlorengingen. Das Gericht wies darauf hin, dass für einen personenübergreifenden Übergang der Erhaltungsaufwendungen schlichtweg die Rechtsgrundlage fehle. Zwar beinhaltet die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung eine Regelung, nach der sich die Abschreibungsbeträge für ein Wirtschaftsgut im Fall eines unentgeltlichen Erwerbs nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers bemessen können, von dieser Vorschrift werden aber Erhaltungsaufwendungen nicht erfasst.