Der Gesetzgeber hat im Jahressteuergesetz 2022 Änderungen für die erbschafts- und schenkungssteuerliche Bewertung von Immobilien vorgesehen. Damit sollen die steuerlichen Werte für Immobilien nach Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes an die Verkehrswerte angeglichen werden. Vor allem bei bebauten Grundstücken wird eine Anpassung an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 vorgenommen werden. Hiervon betroffen ist insbesondere das Ertragswert- und Sachwertverfahren. Bei den jeweiligen Bewertungsverfahren ergeben sich unter anderem folgende wertbeeinflussende Änderungen:
1. Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zu bewerten. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie anhand der erzielbaren Jahresmieten ermittelt. Bei der Wertermittlung wird die Verzinsung des Bodenwerts mit dem sogenannten Liegenschaftszins wertmindernd berücksichtigt. Liegt kein Liegenschaftszins beim Gutachterausschuss vor, dann wird dieser Wert mit einem pauschalen Wert angesetzt. Nach der Neureglung soll er von 5 % auf 3,5 % gesenkt werden. Aufgrund des niedrigeren Zinssatzes erhöht sich der Ertragswert der Immobilie. Als weiterer wertmindernder Abschlag werden die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Diese werden künftig nur noch mit pauschalen Sätzen angesetzt, was zu einer Verringerung der Bewirtschaftungskosten führen kann. Zur Ermittlung des Ertragswertes wird ein Vervielfältiger herangezogen. Die Höhe des Vervielfältigers richtet sich nach dem Alter des Gebäudes und der Restnutzungsdauer. Der Gesetzgeber plant bei einigen Grundstücksarten die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre zu verlängern. Dies wird in vielen Fällen zu höheren Vervielfältigern und damit zu höheren Ertragswerten führen.
2. Sachwertverfahren
Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungs- und Teileigentum sind grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten. Hierbei wird der Wert für die Immobilie aus Verkäufen von vergleichbaren Objekten in der Umgebung vom Gutachterausschuss abgeleitet. Wenn kein Vergleichswert der Gutachterausschüsse existiert, dann erfolgt eine Bewertung dieser Immobilien nach dem Sachwertverfahren. Künftig sollen beim Sachwertverfahren Regionalfaktoren berücksichtigt werden, welche die regionalen Baukostenunterschiede abbilden. Ein weiterer wertbildender Faktor bei Ermittlung des Sachwertes ist die Wertezahl. Liegen keine Angaben des Gutachterausschusses vor, dann sind die vom Gesetz vorgegebenen Wertezahlen anzuwenden. Diese werden an das Marktniveau angepasst und erhöht. Außerdem kann sich die Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre werterhöhend auf den Sachwert auswirken.
Die Neuregelung soll für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 gelten. Es ist geplant, dass der Bundestag am 16. Dezember 2022 über den Gesetzentwurf abstimmt. Es ist zurzeit nicht absehbar, mit welchen Änderungen das Jahressteuergesetz 2022 vom Bundestag verabschiedet werden wird. Absehbar ist, dass es zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage für bestimmte Immobilien in der Erbschafts- und Schenkungssteuer kommen wird. Wie hoch die Erhöhung ausfallen wird, vermögen wir zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu sagen.
Bei Grundstücken, die im Vergleichswertverfahren bewertet werden, wie zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäusern, gibt es keine Änderungen. Beim Ertragswertverfahren dürfte die Gesetzesänderung im Einzelfall vermutlich höhere Auswirkungen als im Sachwertverfahren haben. In der Politik wird über eine Anhebung der erbschafts- und schenkungssteuerlichen Freibeträge nachgedacht, um die möglichen Steuererhöhungen bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer abzumildern.
